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Je suis une collectivité

Votre territoire est en politique de la ville ou relève du plan gouvernemental Action Cœur de Ville ?

Vous souhaitez y redynamiser l’activité commerciale et/ou artisanale ?

 

Epareca, établissement public national, peut vous accompagner, depuis les études préalables jusqu’à l’exploitation de vos locaux commerciaux et artisanaux.

 

Etes-vous éligible aux interventions de l’établissement ?

Les territoires d’intervention d’Epareca :

  • les 1 500 quartiers de la politique de la ville, qu’ils relèvent ou non de la géographie de l’ANRU ;
  • les 40 centres-anciens du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) ;
  • les Opérations de Revitalisation de Territoires (au sens de la loi ELAN), et dans ce cadre, les 222 villes retenues pour le Plan national « Action Cœur de Ville ».

 

L’intervention peut concerner des polarités commerciales à proximité de ces quartiers, quand il est avéré que l’équipement commercial à restructurer joue un rôle dans l’offre commerciale du quartier.

 

Vérifier sur le SIG Ville et sur le site du Ministère de la cohésion des territoires que votre quartier est bien éligible aux interventions de l’établissement.

Les conditions d’intervention d’Epareca :

  • un défaut d’initiative privée ou locale ;
  • la saisine d’Epareca par le Maire ou le Président de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) ;
  • une problématique relevant du champ de compétence du métier de promoteur immobilier de locaux commerciaux ou artisanaux.

 

Si ces prérequis ne sont pas réunis, nous vous invitons à consulter notre centre de ressources CapVille pour vous aider à développer à votre niveau des projets de redynamisation commerciale ou artisanale (www.capville.fr).

Comment solliciter l'intervention d'Epareca ?

La saisine

 

Quel que soit le niveau d’avancement de votre projet, Epareca doit être saisi officiellement par la collectivité concernée (la saisine provient généralement de la collectivité qui dispose de la compétence commerce et/ou développement économique).

 

La saisine est constituée d’un courrier adressé à Epareca par le Maire, le Président de l’EPCI, ou l’élu en charge du dossier. Dès réception, un numéro de saisine est attribué au projet, permettant d’accéder à un dossier de saisine. Complété directement en ligne, il vous permet de renseigner toutes les informations relatives au projet (localisation, données de références sur la commune, gouvernance locale et partage des compétences, stade d’avancement de l’ensemble des projets impactant le projet commercial ou artisanal, etc.).

 

Cas particulier des villes retenues pour le plan national « Action Cœur de ville », et des Opérations de Revitalisation de Territoires :

 

Afin de garantir une bonne articulation de l’intervention d’Epareca dans le cadre des projets relevant du programme « Action Cœur de ville », ou des « Opérations de Revitalisation de Territoires » définies par la loi ELAN, l’établissement doit être partie prenante de la gouvernance du programme. A ce titre, il est signataire de la convention (initiale ou par voie d’avenant, si la convention est déjà conclue). Il participe aux comités de projet, permettant une intervention intégrée avec l’ensemble des autres projets portés conjointement.

 

Quel est le déroulement type d’une opération ?

1. La visite du site

 

Suite à la saisine, une visite de site à laquelle participe la directrice générale d’Epareca est organisée. C’est l’occasion de découvrir le secteur pressenti d’intervention, et d’une première rencontre entre Epareca et les partenaires locaux. La visite est suivie d’une réunion technique, permettant à la collectivité de présenter l’état d’avancement de ses réflexions, et à Epareca de préciser ses modalités d’intervention. La présence d’un élu est indispensable lors de cette visite.

 

Suite à la visite de site, si la perspective d’un accompagnement se confirme, le déroulé de l’opération suit le schéma suivant :

  • – Mise en études
  • – Production (requalification de l’immobilier commercial ou artisanal en maîtrise d’ouvrage directe par l’Établissement)
  • – Exploitation
  • – Remise sur le marché

 

Le Conseil d’Administration de l’établissement se réunit à trois reprises : pour valider « la mise en études », puis la « mise en investissement » et enfin la cession de l’équipement restructuré.

 

Dans ce cadre, la (ou les) collectivité(s) concernée(s) et l’Epareca sont liés par convention :

  • Une convention d’études conclue lors de la mise en étude, impliquant une participation financière de la collectivité aux études menées sous maîtrise d’ouvrage Epareca (30 à 50% du montant total pris en charge par la collectivité) ;
  • Une convention partenariale conclue dans le cadre de la mise en investissement, qui définit notamment les engagements réciproques et le plan de financement de l’opération.

 

Ces deux conventions impliquent l’une et l’autre l’approbation de(s) l’assemblée(s) délibérante(s) de la (des) collectivité(s) concernée(s) (conseil municipal, conseil communautaire, conseil métropolitain, etc.).

 

2. Mise en études

 

Dans un premier temps, l’Epareca assure la maîtrise d’ouvrage des études relatives au potentiel commercial, en croisant l’ensemble des données liées aux autres projets en cours (renouvellement urbain, plan action cœur de ville notamment).

 

Dans un second temps, une expertise juridique et foncière et des études de faisabilité technique peuvent être menées par Epareca, aux mêmes conditions, sur des secteurs jugés stratégiques en termes de logements et de locaux professionnels, dans l’hypothèse d’une opération d’aménagement adossée à une procédure de Déclaration d’Utilité Publique (permettant le suivi des mutations foncières et le droit de préemption urbain).

 

Dans le cas des villes relevant du plan « Action cœur de ville », si le périmètre ou le champ des études préalables sont envisagés à une échelle plus large, une part de l’ingénierie sera assurée par la CDC qui associera Epareca au cahier des charges pour s’assurer de l’exploitabilité ultérieure des résultats pour la restructuration des locaux à envisager.

 

3. Montage et production

 

Suite à la restitution des études de potentiel commercial, et des expertises juridiques et foncières, lorsque les conditions sont réunies, Epareca mène les études d’esquisse architecturale, permettant de soumettre à l’ensemble des partenaires et à son Conseil d’Administration, un projet et la répartition financière nécessaire.

 

Si le Conseil d’Administration se prononce en faveur du projet, Epareca mène l’opération en maîtrise d’ouvrage directe ou dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), s’il s’agit d’une opération mixte (par exemple avec du logement au-dessus des locaux commerciaux).

 

4. Exploitation

 

Les locaux commerciaux restructurés sont ensuite exploités par Epareca en tant que bailleur, soit directement, soit par le biais de sa filiale Foncièrement Quartier, dans laquelle Epareca et la Caisse des Dépôts sont associés. A ce titre, l’établissement accompagne ses locataires commerçants afin de pérenniser les activités commerciales sur le quartier.

 

5. Remise sur le marché

 

Epareca n’ayant pas vocation à conserver des actifs immobiliers, les polarités commerciales stabilisées sont ensuite remises sur le marché pour être revendues à des investisseurs. Dans le cadre de ces transactions, l’établissement associe étroitement la collectivité, et s’assure du maintien de l’unicité foncière.

Quel est le rôle d'Epareca et celui de la (des) collectivité(s) ?

L’opération est menée sous l’égide d’un Comité de Pilotage local, présidé par le Maire ou le Président de l’EPCI. Epareca est donc présent, à vos côtés, à tous les moments importants de la vie de l’opération.

 

Le rôle d’Epareca

  • Prend la maîtrise d’ouvrage des études de définition du projet
  • Finance les études de définition du projet
  • Assure la maîtrise d’ouvrage
  • Finance en tout ou partie le projet
  • Acquiert le foncier nécessaire à la réalisation de l’ouvrage
  • Assure la commercialisation, la gestion locative et la maintenance du nouvel équipement
  • Met en œuvre les actions de la communication opérationnelle

Le rôle de la collectivité

  • Met en œuvre le projet de renouvellement urbain
  • Accompagne le projet commercial dans un certain nombre d’actions : maitrise foncière d’ensemble, conception et réalisation des espaces publics (abords, voirie, éclairage, dévoiement des réseaux…)
  • S’engage à ne pas être à l’initiative de toute implantation concurrente
  • Mobilise les moyens nécessaires à la sécurisation du site et à sa signalisation

Quels sont les principes de financement des opérations ?

L’ingénierie de projet (phase études et montage) est cofinancée à parité avec la collectivité ou par tiers si le Groupe Caisse des Dépôts y participe.

 

Les coûts de l’opération sont constitués d’une part des coûts de maîtrise foncière, d’autre part des coûts relatifs à la requalification/ restructuration du site. Ils sont partagés entre :

  • Les collectivités territoriales concernées (commune, EPCI, département, région, etc.) ;
  • Epareca en tant qu’investisseur, pour un montant basé sur la valorisation future de revente à terme du programme envisagé ;
  • Epareca en tant qu’opérateur, en subvention pour financer le déficit de l’opération ;
  • L’Europe via ses fonds FEDER et l’ANRU, le cas échéant.

 

Les locaux restructurés sont exploités par l’établissement, jusqu’à stabilisation et revente du site à un ou plusieurs investisseurs. Cette période d’exploitation, permet l’accompagnement des activités qui préexistaient, et le cas échéant, l’installation et le suivi de nouvelles activités. En tant que bailleur public, Epareca amortit sur cette période la pérennisation du dispositif commercial et artisanal. Cela passe notamment par des dispositifs de loyers progressifs, et l’accompagnement de la montée en compétences de ses commerçants ou artisans locataires. Cette phase d’exploitation est financée en partie par les loyers perçus.

 

Une reconquête
en 5 phases

  1. Saisine par la collectivité

    Courrier de saisine

    Dossier de saisine à compléter

    Visite de site(s) et réunion de cadrage

    Proposition d’une démarche d’études et de projet

  2. Études et Montage

    Études préalables (commerciales, juridiques et foncières, immobilier d’entreprise)

    Projet immobilier et d’insertion urbaine

    Plan de financement

    Structuration du partenariat

  3. Production

    Appropriation du site

    Réhabilitation, restructuration ou démolition-reconstruction

    Transfert des commerçants / artisans

  4. Exploitation

    Gestion du nouvel équipement jusqu’à stabilisation économique, sociale et urbaine

  5. Remise sur le marché

    Revente à des investisseurs privés
    (retour au droit commun)

Partenariat avec la collectivité

Dossier de saisine

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